Статьи

Выкуп недвижимого имущества субъектами МИСП


Преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

05.05.2014 

1. Условия использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

2. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

3. Утрата преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

4. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права.

5. Оплата неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества при его выкупе.

6. Момент прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного недвижимого имущества.

 

1. Условия использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

Субъект МИСП не должен осуществлять следующие виды деятельности: Добыча и переработка полезных ископаемых, не является кредитной, страховой, брокерской организацией, не управлять ПИФ, не является профессиональным участником рынка ЦБ, не является ломбардом, производителем подакцизной продукции.

- Арендуемое имущество по состоянию на 1.07.2013г. должно находится в непрерывном пользовании (владении) 2 года и более;

- Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество (пени, штрафы);

- Арендуемое имущество не включено в перечень, утвержденный п. 4 ст. 18 ФЗ О развитии М и С бизнеса (не является частью инфраструктуры развития малого и среднего бизнеса).

- Субъект МИСП не должен осуществлять следующие виды деятельности: Добыча и переработка полезных ископаемых, не является кредитной, страховой, брокерской организацией, не управляет ПИФ, не является профессиональным участником рынка ЦБ, не является ломбардом. (ст. 3 159 - ФЗ).

Реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества можно в срок до 01.07.2015г.

2.    Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

1. Арендатор (Субъект МИСП) направляет заявлении об использовании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

2. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, направляет указанному лицу (Арендатору МИСП) предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

3. В случае согласия субъекта МИСП на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении. Течение срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом МИСП достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (В случае пропуска срока, срок восстановлению не подлежит).

4. При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта МИСП о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства.

СМИП имеют право обжаловать:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества.

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

3. Утрата преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения СМИП предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

4. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права.

1. Оплата осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ, в г. Москве срок рассрочки не может превышать 3х лет (ст. 12 Закона г. Москвы от 17 декабря 2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы").

2. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту СМИП. В случае если арендуемое имущество приобретается в рассрочку арендатор должен использовать его по назначению на срок рассрочки.

3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

4. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

5. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

5.    Оплата неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества при его выкупе.

При определении размера выкупной цены арендованного имущества, в отношении которого арендатором произведены неотделимые улучшения, необходимо учитывать разъяснения, данные Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 25.12.2012 N 9785/12. В силу ст. 217 ГК при приватизации государственного или муниципального имущества применяются нормы соответствующих специальных законов, а нормы Гражданского кодекса РФ - только в случае, если такими законами отношения не урегулированы. Частью 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений, которые произведены с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендатором имущества. В отличие от норм Гражданского кодекса РФ, указанный Закон не предоставляет арендодателю возможности не оплачивать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений. С учетом разъяснений Президиума ВАС РФ можно прийти к выводу, что положения ст. 623 ГК РФ в данном случае не применяются. Следовательно, при определении размера выкупной цены условие договора, согласно которому арендодатель вправе не оплачивать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений, применению не подлежит. В Постановлении суд разъяснил, что при установлении выкупной цены рыночная стоимость имущества должна быть уменьшена на стоимость произведенных неотделимых улучшений. Стоимость таких улучшений определяется с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения на ту же дату, что и стоимость имущества.

6. Момент прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного недвижимого имущества.

Исходя из п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обязательство по внесению арендной платы прекращается в момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества. Арендная плата, внесенная после заключения договора купли-продажи, может быть взыскана арендатором в качестве неосновательного обогащения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2013 по делу N А82-6434/2012).

Вывод:

1. Приобретение арендуемого недвижимого имущества возможно в рассрочку на 3 года под 1/3 ставки рефинансирования ЦБ на день заключение договора купли-продажи.

2. Оспорить оценку и восстановить сроки реализации преимущественного права нереально (ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 30 января 2014 г. по делу N А40-161914/12, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 19 сентября 2013 г. по делу N А40-145194/12-6-1380).

3. Выкупная цена уменьшается на стоимость согласованных неотделимых улучшений с учетом их износа на день заключения договора купли-продажи.  

Связаться с нами