Статьи

Оптимизация переоформления объекта незавершенного строительства на иное лицо в Республике Крым.


Описание ситуации.
Гражданин Российской Федерации, проживающий на территории Республики Крым, имеет в собственности объект незавершенного строительства (нежилое помещение) на основании декларации о начале выполнения строительных работ от 05.08.2011 г., свидетельства о государственной регистрации права от 16.12.2014 г. Планируется сделка по отчуждению указанного недвижимого имущества. Требуется оптимизировать порядок переоформления недвижимого имущества на иное лицо.

Вопросы.
1. Порядок внесения изменений в сведения о заказчике и иных в Декларацию о начале выполнения строительных работ.
2. Налоговый аспект взаимоотношений продавца и покупателя, в том числе на началах предпринимательской деятельности.

1. Порядок внесения изменений в сведения о заказчике и иных лицах в Декларацию о начале выполнения строительных работ.
Декларация о начале выполнения строительных работ, удостоверяющая право заказчика на выполнение строительных работ, выдана Инспекцией ДАБИ в Автономной Республике Крым 20 июля 2011 года.
После присоединения Республики Крым к Российской Федерации и на основании Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон) в рамках переходного периода была создана Архитектурно-строительная инспекция Республики Крым.
Она действовала на основании Временного положения об Архитектурно-строительной инспекции Республики Крым, утвержденного постановлением Государственного совета Республики Крым от 26.03.2014 N 1849-6/14.
Согласно Временному положению к основным задачам Архитектурно-строительной инспекции Республики Крым относилось осуществление архитектурно-строительного контроля за соблюдением требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, государственных строительных норм, стандартов и правил во время выполнения подготовительных и строительных работ, принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, выполнение разрешительных и регистрационных функций в строительстве, лицензирование хозяйственной деятельности, связанной с созданием объектов архитектуры.
Указом Главы Республики Крым № 51-У от 16.06.2014 ликвидированы органы исполнительной власти Республики Крым, в том числе Архитектурно-строительная инспекция Республики Крым, в связи с утверждением структуры исполнительных органов государственной власти Республики Крым.
Архитектурно-строительная инспекция Республики Крым прекратила деятельность с 01.01.2015 года.
В настоящее время исполнительным органом государственной власти Республики Крым, уполномоченным на осуществление, в пределах своей компетенции, на территории Республики Крым государственного строительного надзора за соблюдением требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации и законодательством Республики Крым, за объектами капитального строительства, выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на объекты капитального строительства является Служба государственного строительного надзора Республики Крым (далее – Служба).
Она действует на основании Указа Главы Республики Крым от 16.06.2014 № 51-У и утверждено Положением о Службе государственного строительного надзора Республики Крым, утвержденным Постановлением Совета министров Республики Крым от 27.06.2014 № 169.
В силу положений ст. 12 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ на территориях Республик Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.
Следовательно, декларация о начале строительных работ является достаточным основанием для выполнения строительных работ.
На основании декларации 16.12.2014 г. зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества (нежилое помещение).
В соответствии с пунктом 5 главы 2 Порядка выполнения строительных работ, утвержденного Постановлением Государственного Совета Республики Крым от 11 апреля 2014 года № 2040-6/14 (далее – Порядок), в случае если право на строительство объекта передано другому заказчику или при изменении лиц, ответственных за проведение авторского и технического надзора, или при изменении иных задекларированных данных, заказчик обязан уведомить об этих изменениях Службу.
Продолжение выполнения строительных работ без подачи такого заявления запрещается.
Таким образом, внесение изменений в сведения о заказчике и иные в Декларацию осуществляется путем направления в Службу заявления.  

Для регистрации изменений в декларацию в сведения о заказчике требуется:
В течение трех рабочих дней обратиться в Службу с заявлением об изменении задекларированных данных по форме согласно Приложению 2 к Порядку (см. Приложение № 1).
Заявление об изменении данных в зарегистрированной декларации составляется в двух экземплярах. Один экземпляр указанного заявления с прилагаемыми документами направляется в Службу и является неотъемлемой частью зарегистрированной декларации, а второй экземпляр остается у заказчика.

2. Налоговый аспект взаимоотношений продавца и покупателя.
2.1. Отчуждение физическим лицом нежилого помещения
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) объектом обложения НДФЛ являются доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.
Налоговая ставка установлена в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.
Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, по общему правилу, налогоплательщик при продаже нежилого помещения, находящегося в собственности менее трех лет, имеет право на получение имущественного вычета, в размере не более 250 000 руб. Он также вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им расходов, связанных с приобретением данного имущества.
Следует отметить, что указанные положения не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.
Налоговый период составляет один год.
Налогоплательщик обязан исчислить и уплатить налог самостоятельно.
Датой фактического получения дохода является дата выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц - при получении доходов в денежной форме, передачи доходов в натуральной форме - при получении доходов в натуральной форме (пп.2 п. 1 ст. 223 НК РФ).
Декларация по форме 3-НДФЛ подается в налоговый орган не позднее 30 июля года получения дохода. Декларация сдается в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
В случае использования налогового вычета подается заявление о предоставлении имущественного налогового вычета и соответствующие документы.
Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Подать декларацию и документы в налоговую инспекцию можно лично, по почте или через своего представителя. Направлять документы по почте нужно ценным письмом с описью вложения. Датой сдачи декларации в этом случае будет являться дата отправки письма (п. 4 ст. 80 НК РФ).
Налоговая инспекция проверит декларацию и документы в течение трех месяцев со дня их подачи (п. 2 ст. 88 НК РФ).
Заплатить налог нужно до не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).

2.2. Внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал ООО.
В силу пп. 4, 5 п. 3 ст. 39 НК РФ, не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов), а также передача имущества в пределах первоначального взноса участнику хозяйственного общества или товарищества (его правопреемнику или наследнику) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками.
В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.
Однако, на возможность уменьшения суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав в данной норме НК РФ не указано.
При этом Минфин России в письме от 21.06.2010 № 03-04-06/2-126 указывает, что возможность применения налоговых вычетов при получении дохода в виде действительной стоимости доли при выходе участника из общества ст. ст. 218 - 221 НК РФ не предусмотрена.
В Письмах УФНС России по г. Москве от 04.05.2007 № 28-10/043011 и от 30.09.2005 № 28-10/69814 пояснено, что при выходе участников - физических лиц из состава учредителей общества с ограниченной ответственностью НДФЛ не облагается стоимость доли участника в пределах его первоначального взноса, внесенного в уставный капитал. Включению в налоговую базу физических лиц подлежит лишь сумма выплаты действительной стоимости доли в уставном капитале общества (в денежной или натуральной форме), превышающая сумму первоначального взноса.
Законом № 146-ФЗ в ст. 220 НК РФ внесены изменения (вступают в силу с 01.01.2016).
Как следует из пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (в ред. Закона № 146-ФЗ), при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (в ред. Закона № 146-ФЗ) при продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).
Таким образом, в случае выхода участника из общества, он будет иметь право на уменьшение суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).
Минусом данного варианта является проблема документального подтверждения понесенных лицом расходов.

Порядок выплаты участнику стоимости доли, уплата НДФЛ.
Вышедшему из ООО участнику должна быть выплачена действительная стоимость его доли в уставном капитале
Величина чистых активов определяется по данным бухгалтерского баланса ООО на последнее число месяца, предшествующего дате получения заявления участника о выходе из ООО (п. 12, 48 ПБУ 4/99).
В соответствии с Приказом Минфина России от 28.08.2014 № 84н «Об утверждении Порядка определения стоимости чистых активов», стоимость чистых активов определяется как разность между величиной принимаемых к расчету активов организации и величиной принимаемых к расчету обязательств организации. Объекты бухгалтерского учета, учитываемые организацией на забалансовых счетах, при определении стоимости чистых активов к расчету не принимаются.
Принимаемые к расчету активы включают все активы организации, за исключением дебиторской задолженности учредителей (участников, акционеров, собственников, членов) по взносам (вкладам) в уставный капитал (уставный фонд, паевой фонд, складочный капитал), по оплате акций.
Принимаемые к расчету обязательства включают все обязательства организации, за исключением доходов будущих периодов, признанных организацией в связи с получением государственной помощи, а также в связи с безвозмездным получением имущества.
Стоимость чистых активов определяется по данным бухгалтерского учета. При этом активы и обязательства принимаются к расчету по стоимости, подлежащей отражению в бухгалтерском балансе организации (в нетто-оценке за вычетом регулирующих величин) исходя из правил оценки соответствующих статей бухгалтерского баланса.
С 01.01.2016 г. физическое лицо, вышедшее из общества, вправе получить имущественный вычет. При этом налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих доходов, облагаемых НДФЛ, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).
К расходам, связанным с приобретением доли в уставном капитале общества, могут относиться расходы:
- в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества, внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
- на приобретение или увеличение доли в уставном капитале общества.
При отсутствии документально подтвержденных расходов на приобретение доли в уставном капитале общества имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в результате прекращения участия в обществе, не превышающем в целом 250 000 руб. за налоговый период.
Денежные средства вышедшему участнику выплачиваются в следующие сроки:
- если выплачивается действительная стоимость доли - не позднее чем через три месяца со дня, когда получено его заявление о выходе из ООО, если другой срок не установлен уставом (п. 6.1 ст. 23 Закона № 14-ФЗ). При более поздней выплате участник сможет взыскать с ООО проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ, п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 90 и Пленума ВАС РФ N 14 от 09.12.1999);
- если выплачивается часть действительной стоимости доли - не ранее чем через три месяца со дня получения от него заявления о выходе из ООО (п. 8 ст. 23 Закона № 14-ФЗ).
При ОСН, так и при УСН действительная стоимость доли (ее часть), выплаченная участнику, в расходах ООО не может быть учтена.
Если впоследствии доля вышедшего участника будет продана, на выплаченную ему сумму можно будет уменьшить доход от продажи доли (Письмо Минфина от 21.01.2010
№ 03-03-06/2/5).
ООО в данном случае признается налоговым агентом и обязано исчислить, удержать и перечислить в бюджет исчисленный с выплаченного вышедшему участнику дохода НДФЛ (ст. 226 НК РФ, Письма Минфина от 15.07.2015 № 03-04-06/4067, от 28.10.2013
№ 03-04-07/45465).
Если при выходе из общества действительная стоимость доли выплачивается участнику имуществом, то налоговая база по НДФЛ в данном случае определяется как стоимость этого имущества, исчисленная исходя из его рыночной цены.
При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога.

Выводы:
1. Внесение изменений в сведения о заказчике и иные в Декларацию осуществляется путем направления в Службу заявления по форме, указанной в Приложении № 1.
2. В рамках предпринимательской деятельности рекомендуется учредить ООО путем внесения участниками вкладов в уставный капитал, одной стороны – объекта недвижимого имущества, другой стороны - суммы денежных средств, равной стоимости вклада другой стороны (согласованной сторонами). Далее бывший владелец недвижимого имущества подает заявление о выходе из общества. Общество выплачивает ему действительную стоимость его доли в ООО, которая определяется как разность между величиной принимаемых к расчету активов организации (кроме дебиторской задолженности участников по взносам в уставный капитал) и величиной принимаемых к расчету обязательств организации (за исключением доходов будущих периодов, признанных организацией в связи с получением государственной помощи, а также в связи с безвозмездным получением имущества).
Вышедший участник общества вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов от реализации доли на стоимость имущества, внесенного в качестве вклада в уставный капитал при учреждении общества.
Кроме того, при последующей реализации Обществом указанной доли в уставном капитале другому лицу, доход, полученный Обществом в целях налогообложения прибыли учитывается за минусом расходов, связанных с приобретением и реализацией доли (п. 1 ст. 249, пп. 2.1. п. 1 ст. 269 НК РФ).
Если доходы от реализации имущественных прав будут меньшими, чем цена приобретения и связанные с этим расходы, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, который учитывается в целях налогообложения прибыли (п. 2 ст. 268 НК РФ).





Приложение № 1

      
Приложение 2
          к Порядку выполнения строительных работ

Начальнику Службы государственного строительного надзора Республики Крым      
(Фамилия, инициалы руководителя)
Заказчика_     
(Фамилия, имя и отчество физического лица, серия и номер паспорта,

кем, когда выдан, место регистрации, место жительства;

наименование юридического лица, местонахождение,

код плательщика налогов)

ЗАЯВЛЕНИЕ
Прошу    внести    изменения    в    декларацию    о    начале    выполнения строительных работ, зарегистрированную    20        г. №          
    ,
(Наименование объекта)
почтовый/строительный адрес        , вид строительства    ,
(Новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт)
код объекта    ,
(Согласно классификатору зданий и сооружений)
категория сложности                        . Наименование    документа,    являющегося    основанием    для    изменения данных,            от        20__ г. №    ,
выданного    .

Приложения:
1.    Декларация, в    которой    обнаружена    техническая    ошибка    или недостоверные данные, в одном экземпляре.
2.    Декларация, в которой учтены изменения, в двух экземплярах.
3.    Заверенные копии документов, указанные в декларации, в которой учтены изменения, в одном экземпляре.

С  целью  обеспечения  ведения  учета  зарегистрированных   деклараций о начале     выполнения     строительных     работ,      выданных     разрешений на выполнение     строительных      работ,      зарегистрированных    деклараций о готовности объекта к эксплуатации и выданных сертификатов, возвращенных


деклараций и отказов в выдаче таких разрешений и сертификатов я,      
    ,
(Фамилия, имя и отчество физического лица)
даю согласие на обработку, использование, хранение моих персональных данных в пределах, необходимых для внесения изменений в декларацию.

Заказчик                        
(Должность)    (Подпись)    (Инициалы и фамилия)
М.П.



Примечания:
1.    Каждая страница этой декларации подписывается заказчиком и заверяется его печатью (при наличии).
2.    Сведения о земельном участке не указываются в случае реконструкции или капитального ремонта объектов строительства без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане, а также реконструкции или капитального ремонта автомобильных дорог, железнодорожных путей, линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций в пределах земель их размещения.
3.    Объект имеет следующие основные показатели, как мощность, производительность, производственная площадь, протяженность, вместимость, объем, пропускная способность, количество рабочих мест и т.д. (заполняется в единицах измерения соответственно целевой продукции или основным видам услуг).
4.    Сведения об экспертизе проекта строительства указываются относительно объектов, для которых проведение экспертизы является обязательным или в случае проведения экспертизы по желанию заказчика.

Связаться с нами