Статьи

Оптимизация НДФЛ при продаже имущества.


Оптимизация НДФЛ при продаже Физическим лицом не резидентом недвижимого имущества расположенного на территории РФ.

Описание ситуации: Иностранный гражданин (гр. Украины), имеет в собственности квартиру, расположенную на территории РФ.

Задача: Реализовать недвижимое имущество с минимизацией НДФЛ для нерезидента.

1. Налогообложение при прямой реализации.

Из ст. 7 НК следует, что приоритет налоговых положений отдается международным договорам (если такие заключены), между РФ и Украиной заключен договор об избежание двойного налогообложения от 8.02.1995г. в соответствии с которым предусмотрено, что доходы, получаемые резидентом Договаривающегося Государства от недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве ст. 6 Соглашения. Т.е. следует что реализация недвижимого имущества облагается налогами в соответствии с НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 207 НК налогоплательщиками НДФЛ признаются ФЛ, получающие доход от источников в РФ. В соответствии с п. 3 ст. 224 НК доходы ФЛ нерезидента от источников в РФ составляет 30%.

В соответствии с п. 4 ст. 210 НК налоговые вычеты по ставки НДФЛ 30% не применяются.

Вывод: Доходы полученные от реализации недвижимого имущества в РФ гр. Украины облагаются по ставке 30%, налоговая база формируется из полученного дохода (вычетов не предусмотрено).

2. Вариант минимизации НДФЛ.

В соответствии с ст. 41 НК доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", т.е. внесение имущества в уставный капитал коммерческой организации не приводит к образованию дохода у ФЛ, данный вывод подтверждается Письмом МИНФИНА от 24 мая 2013 г. N 03-04-06/18650.

Т.к. приблизительная стоимость имущества составляет 25млн. р. Это позволяет использовать компанию, применяющую УСН (ст. 346.11 НК, допустимая балансовая стоимость имущества до 100 млн. р.).

Данная система налогообложения позволит не плотить налог на имущество (п. 2 ст. 346.11 НК).

Для соблюдения права применения УСН необходимо соблюсти следующие условия:

1. Участие других организаций в УК менее чем на 25%.

2. Уставный капитал должен быть менее 100 млн. р. (имущество на балансе компании).

Данные положения позволяют нам создать ООО на УСН 6% из 100% вклада гр. Украины, с использованием в качестве вклада недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2. Ст. 15 Закона об ООО в случае оплаты УК не денежными средствами на сумму более 20 т.р. должен привлекаться независимый оценщик, т.е. потребуется независимая оценка недвижимости.

В соответствии с п.п. 1) п. 1.1 ст. 346.15 НК при определения налоговой базы не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК, пунктом 3 ст. 251 НК предусмотрено, что не учитываются при определении налоговой базы доходы, которые получены в виде взносов в уставный капитал организации.

Вывод: В результате использования вышеуказанных методов совокупный налог составит 6 % от суммы реализации имущества, данные методы применимы также при реализации имущества физическими лицами резидентами РФ и позволяют минимизировать сумму налога с 13% до 6%.

Рекомендации: Во избежание сложностей с УФМС руководителем ООО должен быть резидент РФ.

Связаться с нами